Ganz so einfach ist die Lösung des Problems jedoch nicht, denn dadurch würde keine einzige Wohnung neu gebaut werden. Investoren zu finden, die dann noch in Immobilien Geld anlegen, dürfte sehr schwierig werden. Gleichwohl gibt es wirklich berechtigte Interessen, auf dem Wohnungsmarkt zu intervenieren, denn dieser Markt hat einige bemerkenswerte Besonderheiten.

Angebot und Nachfrage funktionieren nicht

Im Gegensatz zu vielen anderen Märkten von Gütern und Dienstleistungen kann das Angebot nicht schnell auf die Nachfrage reagieren. Es müssen gesetzliche Genehmigungsverfahren eingehalten werden, bevor überhaupt gebaut werden kann. Die Errichtung von Immobilien dauert dann ebenfalls noch viele Monate, bevor die Wohnungen auf dem Markt angeboten werden können. Änderungen in den gesetzlichen Vorschriften, wie etwa der Gebäudetyp E, für einfaches, oder experimentelles Bauen, der weniger Energiesparmaßnahmen vorschreibt, sollen hier das Problem lindern. Wohnraum muss auch bezahlbar bleiben. Denn schnelleres Bauen senkt nicht die Baukosten pro Quadratmeter. Vor allem in Ballungsgebieten sind die Mieten für den Großteil der Bevölkerung nicht mehr zu bezahlen. In Städten wie Frankfurt am Main sind mehr als 75 Prozent der Menschen Mieter, 21 % von ihnen wohnen in überbelegten Wohnungen. Die mittlere Kaltmiete liegt bei 800 Euro, warm sind es über € 1000€. Das ergab eine Befragung der Frankfurter Stadtregierung, die in der FR vom 30.08.26 zitiert wird. Das ist vor allem durch die sogenannte Sachwerteinflation zu erklären, die eine Spätfolge der Weltfinanzkrise von 2008 ist. Es sind die Kredite, die nicht von Sparer und Investoren aufgenommen wurden, sondern von den Zentralbanken, um ein Zusammenbrechen der Finanzmärkte zu verhindern. Das Geld, das privaten Banken und Anlegern dadurch zufloss, ist vor allem in die Immobilien und Aktienmärkte investiert worden. Entsprechend hoch sind hier dann auch die Bewertungen. Zinslose Kredite haben die Preise in die Höhe getrieben, weil die Käufer nicht so sehr aufs Geld schauen mussten. Arbeitnehmer, die sich nicht über ein Erbe freuen dürfen, haben auf diesem überhitzten Markt kaum eine Chance, eine Immobilie finanzieren zu können. Auch wenn sie kein Wohneigentum bilden können, sind die Mieten zu hoch.

Es ist gefährlich für eine Gesellschaft, wenn Wohnraum zum Luxus wird

Durch die Spekulation auf dem Immobiliensektor ist das Wohnen in Ballungsräumen sehr teuer geworden. Der Geschäftsführer des Pestel-Instituts, Matthias Günther spricht von einer Beschäftigungsbremse für diese Regionen, weil Unternehmen kein Personal mehr finden, da sich die Leute eine Wohnung nicht leisten können und daher nicht mehr dort hinziehen, wo sie attraktive Arbeitsplätze finden. Nun ist dieser Bundesverband eine Lobbyorganisation und die Unternehmen könnten auch höhere Löhne zahlen, aber das Grundproblem bleibt. Ein Großteil der Bevölkerung kann sich Wohnraum tatsächlich kaum noch leisten. Im Durchschnitt sind es knapp 30 Prozent des Einkommens, die dafür ausgegeben werden müsssen, bei Alleinlebenden sind es aber oft auch 50 und mehr Prozent. Innenstadtnahes Wohnen für Arbeitnehmer wird oft unerschwinglich und Rentner müssen im Ruhestand aus ihrer vertrauten Umgebung wegziehen. Das fördert nicht gerade die Lebenszufriedenheit und führt zu Politikverdruss und entsprechenden Wahlergebnissen. Auch andere Wirtschaftszweige, wie zum Beispiel die Gastronomie, leiden darunter. Da wegen der hohen Mieten vom Einkommen weniger übrig bleibt, finden Restaurants weniger Zuspruch. Diesen Bedingungen beeinträchtigen das Wirtschaftswachstum erheblich

Sinnvolle Maßnahmen

Wohnraum ist ein Grundbedürfnis, das zwingend befriedigt werden muss. Es ist daher nicht ratsam, den Ausgleich von Angebot und Nachfrage einem Markt zu überlassen, der nicht so wirklich funktioniert, weil zu viel Geld spekulativ hineingepumpt wird. Das heißt nicht notwendigerweise, dass der Staat als Unternehmer auftreten muss. Er ist definitiv nicht der bessere Unternehmer. Der Immobilienmarkt ist aber eben auch ein politikrelevanter Markt, der entsprechend adressiert werden muss. Man kann sagen, dass die Möglichkeiten des Bundes und der Kommunen zu intervenieren, gigantisch sind. Es fängt damit an, dass der Bund die Baugesetze, insbesondere die Vorschriften zum Energieverbrauch, abändern oder streichen könnte. Das würde das Bauen erheblich verbilligen und damit für ein größeres Angebot sorgen. Der Energieverbrauch kann stattdessen durch generelle Steuern auf CO2 verringert werden. Die Kommunen können in den Bebauungsplänen festlegen, wie viele Wohnungen nach dem sozialen Wohnungsbau errichtet werden müssen und auch festlegen, dass ein gewisser Prozentsatz für Haushalte mit mittlerem Einkommen reserviert werden müssen. Ein Vorschlag des verstorben ehemaligen Bürgermeisters von München, Hans Jochen Vogel, ist besonders interessant. Er plädierte dafür, Bauland in Erbpacht zu vergeben. Das bedeutet, dass die Eigentumsrechte bei der Kommune oder den sonstigen Gebietskörperschaften des Staates verbleiben und so der Bodenspekulation buchstäblich der Boden entzogen wird. Weiterhin sollen Gewinne, die erzielt werden, wenn ein Gebiet in den Bebauungsplan aufgenommen und erschlossen wird, stärker als bisher besteuert werden. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr steigert den Wert von Grundstücken erheblich und könnte ebenfalls besteuert werden.

Es wird spannend sein, wie sich die Politik in dieser Situation entscheidet. Das Ergebnis wird aller Voraussicht nach auch bei den nächsten Wahlen eine große Rolle spielen und die Richtung des Landes entscheidend bestimmen.